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锦园

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日志

 
 

一张物业税帐单  

2010-08-05 03:04:33|  分类: 美国散记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内为了遏止房价飞涨而开征物业税的消息已经沸沸扬扬,而且说要参照美国物业税的方法。有朋友问我关于美国的物业税的细节。这个话题可是一言难尽。

美国物业税( Property Tax)并不是为控制房价而设立的,在1900年前曾经是各州的主要财政来源。如今个人所得税和购物税已经成为州的主要财政来源。物业税由各州下面的行政机构-县(County)征收的,是县的重要财政来源(县也征收少量的所得税),用于学校、警察、消防站、医院、下水道、垃圾处理、道路、公园、图书馆等的开支。有一部份则是代州政府征收的。各地的预算不同,税率也不同,做法也有异。

很巧,刚刚收到县政府寄来的房地产税)的账单。讲清这帐单,可能回答了朋友的问题。

帐单显示下一年度(2010年7月起)要缴纳6200美元。

帐单附有有明细表。有关部门对我们房屋的估价是42万6千。(虽然房屋的估价是有市场的依据,但不等于是确切的市场价。一间房屋在买入时向县的税务局报告了交易的价格,这是个起点,以后根据市场的整体价格变动而变动。当的估价就是征税的基数。这基数乘税率就是税额。)

今年的物业税,63.48%是县政府(Conty)征收的,税率0.96%。特别注明了:这些税的39.46%用于公立学校的开支。

其余的36.52%是州政府征收。下面还有细目:用于政府开支的税率0.112%,公园管理和规划-0.279%,海湾水质控制-0.054%,公共交通-0.026%,外加一笔垃圾收集费350美元。(看这细目,我就一感觉:政府开支打不住,就可能通过立法,向房地产伸手。你能买得起住房,就得多掏钱!)

这两部分加起来,总的房地产税率是1.43%。(据我看到的不完全的资料,这个物业税率在全美国不算最高,但是偏高的。)

对照去年的帐单,上一年度房屋评估是56万3千,今年少了21%。征税的项目和税率未变,按理税额该下降20%呀。但是实际比上一年度减少不到10%。仔细看,去年帐单里有一项“房地产税折扣”1500美元,今年只有200美元了。因此把减税额打了一个折扣。“房地产税折扣”是州立法通过的,其要点是,如果房屋估价一年的上升超过了10%,房主不用付那10%以上部分的房地产税。算是对房主的照顾。如今房屋估价下降,折扣自然子虚乌有,不知这200美元的折扣怎么来的。

帐单还有附件,列出县内各个管辖区(Jurisdiction)的不同的税率,并把上一年度和下一年度做了比较。可见同一个县的居民,不同地址,税率也不同(0.1-0.2%的差异)。原因可能是各区的人口不一,预算也不同。

帐单还附了县长(County executive)的信,他说,州议会通过了减少物业税的法案,州长在5月4日签署立法,节省了纳税人1800万美元。

帐单要求,物业税在9月底、12月底之前各付一半,过期要加逾期费。实际上,很多房主在还贷,贷款公司为客户开设了代办帐户,每月预收一定的款项,到期代缴物业税。美国的房主都知道,每月的付给贷款公司的钱有两部分:本金利息和物业税。

从这张帐单,我想起去年年底一件事。我们小区的房主协会发来通知,举行一个关于物业税的会议,邀请县政府的物业税审核部门的官员出席,回答问题。房主自愿参加。

美国房价飞涨的那几年,物业税跟着上升。炒房子的人照样买进卖出,他们计算着还有得赚,但买房自己住的房主叫苦不迭。等到房屋市场泡沫破裂,县税务部门对住房的估价仍然远高于市场价值,大家自然怨声载道。那会场里挤得满满的,还有人进来,组织者不断添加椅子。可见物业税是家家户户挂心的事。那位官员倒是没有任何官腔,他不厌其烦地回答有关问题,详细介绍如何填写表格,向政府要求重新估价住房(英文用Appeal这个词)。还公布他的电话号码。很多人当场填写了表格交给他。我们也交了表格,但是心里怀疑,有作用吗?

我们知道,要求重新估价房屋是每个房主的权利。但是你得提供你家附近房屋市场的确切资料,足以证明你的房屋估价过高了,否则很难把房屋估价减低下来。有朋友曾经提出了申请,结果被驳回,白忙了。我们在会上填表,也不过报了一个数字,根本不可能提供支持的资料。

州议会的一位女议员,我们这儿选区的民意代表也坐在房主的中间。她发言表示支持大家的要求,她说,现在的物业税立法是以房屋市场不断向上,物业税不断增加为前提的。解决这个问题要通过立法。

两个星期后收到一纸公函,我们的要求重新估价住房的申请已经立案。今年二月,又来了一封信:经过研究,你们的住房估价降到42万6千(差不多是我们申请中提出的数字)。如果不同意,可以在30天之内再次上诉。信里也提到,对于收入低、退休者、残疾人等缴纳物业税有困难的房主,有相应的减免计划,可以向有关的部门咨询。

谢天谢地,总算见到住房估价降下来了,还上诉什么?但是账单来了,物业税没有减许多。无可奈何,原因可以想到:州、县政府都嚷嚷“差钱”呢。

(文/锦园)

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